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【知識】揭秘政府出手救樓市的真正目的

更新時間:2019-07-06   江山金福

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“江山金福”

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近日,中央發布房地產新政。央行、住建部與銀監會發布《關于個人住房貸款政策有關問題的通知》;財政部與國家稅務總局發布《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》;國土部和住建部已經聯合下發《關于優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》。


其中,最為引人注目的政策是,把二套房的首付比例從最低60%降至40%、公積金貸款的首套房的首付比例則降至2成;財政部將個人購買二手房免征營業稅的期限由5年調整為2年。


從政策調整的核心內容為降低首付與二手房交易成本及減少過大城市住宅用地供應,調整幅度已然超出市場預期不少。這一救市舉措堪比2008年,但房地產市場能否就此重振樓市甚至重現2008年的瘋狂,是頗值得懷疑的。


根據國家統計局數據顯示:2015年1-2月全國銷售面積8764萬平米,同比下降16.3%,較2014年全年銷售面積同比降幅大幅擴大8.7個百分點,銷售金額5972億元,同比下降15.8%,較2014年全年銷售金額同比降幅擴大9.5個百分點。


國家統計局城市司高級統計師劉建偉解讀2月份房價數據時表示,2月份適逢春節假期,房地產進入銷售淡季。從成交量看,70個大中城市新建商品住宅2月份銷量比上月減少近10萬套。值得注意的是,盡管一、二線城市2月份新建商品住宅成交量回落較多,但部分三線城市在春節期間迎來了返鄉置業潮,成交量回落較少,個別城市成交量甚至有所放大。從近幾年的季節變化規律看,3月份總體銷量將會比2月份明顯回升。


劉建偉的解讀可謂與本次房產新政的主旨相同,即調整房地產供過于求的城市,緩解土地供應過大的城市。說白了,就是抑制一線城市和部分供不應求的二線城市房價快速上漲的可能性,同時,力保大部分二線城市及三、四線城市房價穩定。


然而,現實的情況可能恰恰相反。自2014 年下半年放開限購以及930 新政后,一線城市新房市場與二手房市場企穩回升跡象明顯,盡管2015 年1-2 月全國商品房成交面積同比下降16.3%,但北京、上海、深圳、廣州四大城市1-2月合計成交面積同比增長15.7%,分別為北京(3.5%)、上海24.6%、深圳(103%)、廣州(-8%),其中深圳成交量已經翻番。而絕大多數的三、四線城市1-2月商品房成交面積都有不同幅度的下降。新政實施后,可以預見的是,城市之間將會延續成交分化的勢頭,一線城市及部分二線城市或將維持較高的累計同比升幅,但是除此之外的二、三、四線城市將會保持比例不一的同比下滑。


此番房產新政,可以說是延續了自去年以來地方救市的做法,從中央層面落實拯救房地產市場的“舊常態”。中央政府之所以在兩會后極其迫切地做出這個決定,是迫于現實的危機。自1994年實行分稅制以來,地方抽稅能力遠不及中央政府。而2000年以后的十多年,中國迎來房地產業的黃金歲月,地方政府也由此找到了財源——土地出讓金——靠賣土地獲取巨額財政收入,并形成高度依賴土地財政的現狀。也就是說,一旦房地產業不景氣,地方政府將走向財力枯竭的困境。而且,2015年是地方債集中還債期,如果中央不出手救市,大面積的地方債務違約恐將不可避免。而且,即便有了今天中央政府的救市舉措,也無法完全化解地方債務危機。樓市組合拳不過是權宜之計。因此,若從純市場經濟角度言之,中國的許多地方政府早已到了破產的邊緣。這也就是為何中央高度關注非熱點二線城市及三、四線城市房價穩定的問題,因為一線城市和熱點二線城市,房產市場依然屬于賣方市場,而非熱點二線城市及三、四線城市已然來到了買房市場,特別是后者的趨勢,是房產新政終究無法改變的局面。


其次,政府出手救市,救房產商還不是主要目的,主要目的在于拯救向地產商投放了大量貸款的銀行。可以想象,如果中國的房產泡沫像1997年香港那樣突然破滅,銀行將會迎來極其嚴酷的冬天,呆、壞、死賬將無法收場。銀行傷筋動骨,勢必影響民心。危機的演變,極有可能由房產危機走向經濟危機,再由經濟危機走向全面的社會危機。這也是目前政府最為擔心的。


再來說說房產商。政府全面救市的政策,讓嗷嗷待哺的房產商看到了希望。而這種希望一定程度上虛假的,因為中國的房地產業將不復過去10多年高歌猛進的時代,政府今天救市并不意味著明天還會救市,市場經濟的規律不會以政府的意志轉移。中國的樓市泡沫或許不會在短時間驟然破滅,但從長遠看,樓市回歸常態是題中應有之義房產商希冀放棄市場化治療,靠政府力挽狂瀾維持高房價,是極不現實的。在地方政府、銀行、房產商三者捆綁的利益集團中,相信最早被拋棄的,一定是房產商。


今次房產新政的出臺,可以看出中央政府對于房地產業的欲罷不能、對土地財政的戒急用忍。歸根結底,要改變過去10多年業已形成的、房地產業以一己之力維系上下游59個產業進而推動整個經濟的發展模式,可謂是知難行易。于是,也便能理解中央政府為何會出臺這走不出“舊常態”的房產新政。



(文章發布于:2015-04-02)

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